金碧物业地区分公司管理办法
为进一步完善公司治理，理顺集团和各地区地产公司对金碧物业地区分公司的管理，规范、完善地区物业分公司的经营运作，特制定本办法。（本办法适用于金碧物业各地区分公司；金碧物业广州分公
司由集团另行制定管理办法。另，本办法中金碧物业广东地区分公司指除广州分公司以外的其他分公司。）
第一章组织机构
第一条原广州金碧物业有限公司已重新登记注册为全国性的
一级物业资质企业——金碧物业有限公司，其营业执照、物业资质、
公章等，由集团物业管理中心统一管理，并行使其职能、权限，承担
责任和义务。原广州金碧物业有限公司所管楼盘由重新注册成立的金
碧物业广州分公司统一管理。
第二条集团物业管理中心协助各地区地产公司在当地注册成
立金碧物业地区分公司。在当地注册的金碧物业地区分公司归各地区地产公司直接管理，作为地区地产公司的二级公司运作。
第三条物业管理中心作为集团公司物业管理的职能部门，对各地区物业分公司进行行业指导和监督协调，具体职能如下：
1、履行对各物业分公司的业务指导、行业管理、技术支援、监
督协调、规范运作、资源整合等职能。
2、引进先进物业管理模式，全面协调与物业顾问公司的合作关系，并协助物业顾问公司对恒大已与之签约的项目实施管理；定期组织召开与物业顾问公司的全国联管会，检讨合作关系和合作成果，并指导各项目联管会机制的执行。
3、按照先进的物业管理模式，结合恒大特点，制定标准化物业
管理制度、管理流程和作业指导书，指导各地物业分公司按照集团统一模版结合当地实际情况和各项目特点制定建立标准化管理体系并
组织实施。
4、定期对各地物业分公司、各项目的物业管理实施状况和水平
进行检查、评估、总结，促进各物业分公司、各项目按照标准化、先
进性物业管理水平发展，确保恒大物业管理水平处于国内领先地位。
5、建立物业管理干部储备体系，通过社会招聘专才和吸收优秀
应届大学生，引进和培养所需的物业管理中高级人才，并按需要向各地输送人才。
6、对各分公司总助及以上人员的任职资格、职务晋升、薪资调整、考核结果等提出审核意见。
7、负责对各地区物业分公司管理人员进行全国范围的定期轮岗、
调配、培训工作。
8、全面协调各地物业分公司在营业执照、资质管理等方面的关系，整合集团物业管理资源，并协调处理跨地区或涉及全国性的物业管理重大事件。
9、直接管理金碧物业有限公司的资质、公章使用等事务，以便
更好地指导、协助各地物业分公司的组建和管理，并以该公司名义处理一切对外关系。
10、整合各项目商业物业经营资源，引进各商业物业经营战略合作伙伴，全面统筹、指导、协调各地区物业分公司的商业物业经营工作。
11、审核各地物业分公司的物业管理年度管理计划和经营计划，
并监督按计划实施。物业分公司的运营状况集团将纳入对地区地产公
司的考核。
12、随时关注和研究物业管理市场发展状态，不断引进和研究物业管理先进管理技术手段，检讨和研究恒大物业管理模式和实施情
况，从而不断改进或调整恒大物业管理模式和物业管理质量标准，并监督实施。
13、定期收集整理物业管理相关法律法规、物业管理纠纷案例、
先进管理手段和技术，汇编成册，并及时向各地区分公司推广和交流。
第四条金碧物业地区分公司归地区地产公司直接管理，具体职能如下：
1、物业分公司作为地区物业管理的实体，担当各楼盘前期物业
管理合同/协议、业主管理规约、楼盘客户服务中心人员劳动关系等
签定以及对外关系协调沟通等的职责。
2、履行与物业顾问公司合作协议的甲方职责，协调、监督和考
核物业顾问公司各楼盘客户服务中心的日常管理服务工作。
3、担当地区地产公司与物业顾问公司楼盘客户服务中心之间沟通、联络的桥梁，解决与发展商相关的楼宇质量、设备设施等问题。
4、牵头组织楼盘各外判项目的谈判、合同签订工作。
第五条各楼盘物业管理处统称为“客户服务中心”，归各地区物业分公司管理，具体职能如下：
1、由物业顾问公司派出管理团队，引入整套管理服务模式，对
小区业主提供全面物业管理和服务，向地区物业分公司承担管理效果的合同责任，为期三年。
2、楼盘各项服务方案和制度规范由物业顾问公司制定并报金碧
物业地区分公司审核和集团物业管理中心备案后实施。
第二章人事管理
第六条金碧物业广东地区分公司（含下属客户服务中心）组织机构设置由集团公司统一制定，如需调整，其调整方案须经集团物业管理中心、集团人力资源中心审核，报广东地产公司董事长总经理、
总裁审批后实施。
金碧物业其他地区各分公司（含下属客户服务中心）组织机构设置由集团公司统一制定，如需调整，其调整方案须经集团物业管理中心、集团人力资源中心审核，报集团公司总裁审批后实施。
第七条金碧物业广东地区各分公司定岗定编方案和临时调整方案须经集团物业管理中心、集团人力资源中心审核，报广东地产公司董事
长总经理、总裁审批后实施（原则上每年进行一次定岗定编，定岗定编方案须在每年12月上报审批）。
金碧物业其他地区分公司定岗定编方案和临时调整方案须经集团
物业管理中心、集团人力资源中心审核，报集团公司总裁审批后实施。
第八条金碧物业广东地区各分公司须参照集团公司工资结构制定本公司工资标准，经集团物业管理中心审核，报广东地产公司董事长总经理审批后实施，并报集团人力资源中心备案。
金碧物业其他地区分公司须参照集团公司工资结构制定本公司工资标准，经集团物业管理中心审核，报当地地产公司董事长审批后实施，并报集团人力资源中心备案。
第九条金碧物业广东地区各分公司的年度工资调整方案，经集团物业管理中心审核，须报广东地产公司董事长总经理审批后实施，并报集团人力资源中心备案。
金碧物业其他地区分公司的年度工资调整方案，经集团物业管理
中心审核，须报当地地产公司董事长审批后实施，并报集团人力资源中心备案。
第十条金碧物业地区分公司下属客户服务中心（顾问公司派驻
的管理团队除外）的工资结构方案及工资调整方案由物业顾问公司提
出（按合作协议要求），经分公司总经理审核后，广东地区呈报广东
地产公司董事长总经理、其他地区报当地地产公司董事长审批后实
施，并报集团物业管理中心和人力资源中心备案。
第十一条金碧物业广东地区各分公司总经理助理及以上干部的入职、任免、工资、奖惩及解聘等须经集团物业管理中心审核，报广东地产公司董事长总经理审批后实施。
金碧物业其他地区分公司总经理助理及以上干部的入职、任免、工资、奖惩及解聘等须经集团物业管理中心审核，报当地地产公司董事长审批后实施。
第十二条金碧物业各地区分公司中层干部及一般员工的入职、任免、工资、奖惩、解聘或离职等经物业分公司总经理审批。
第十三条金碧物业地区分公司下属客户服务中心驻场总经理由
物业顾问公司选派，按合作协议要求，由物业顾问公司选派的客服中
心总经理的入职、任免、奖惩、解聘或离职等经物业分公司总经理审核，广东地区的报广东地产公司董事长总经理、其他地区的报当地地产
公司董事长审批后方可录用，并报物业管理中心备案。
金碧物业地区分公司下属客户服务中心部门经理由物业顾问公
司选派（按合作协议要求），报物业分公司总经理审批后方可录用，
并报物业管理中心备案。
第十四条金碧物业地区分公司下属客户服务中心主管及以上员
工的入职、任免、工资、奖惩、解聘或离职等须报分公司总经理审批后实施。不符合公司入职条件的，广东地区须呈报广东地产公司董事长总经理、其他地区公司须报当地地产公司董事长审批。
第十五条金碧物业地区分公司下属客户服务中心主管级以下员工
的入职、任免、工资、奖惩、解聘或离职等由各客户服务中心决定并办理。
第十六条金碧物业公司及地区分公司（含下属客户服务中心）与
集团系统其它公司之间的人事调动须报集团总裁审批后，由集团公司人力资源中心办理调动手续。
第十七条凡在集团系统和金碧物业公司及地区分公司被辞退、开除以及自行离职的人员，金碧物业公司及地区分公司一律不得录用，特殊情况报集团总裁审批。
第十八条为确保集团物业管理系统资源共享和合理配置，以及
有利于全方位培养人才，集团物业管理中心将定期对外派到各物业分
公司的人员进行调配，具体由集团物业管理中心提出方案，征询当地地产公司董事长意见后，经集团分管物业管理中心的公司领导审核，
报集团总裁审批后实施，并由集团人力资源中心办理调动手续。
第十九条金碧物业各地区分公司必须与员工签订劳动合同，劳动合同范本须报地区地产公司行政人事部审定后方可使用。
第二十条金碧物业各地区分公司社会保险和住房公积金缴纳
方案参照该地区地产公司方案制定，广东地区的呈报广东地产公司董
事长总经理、其他地区的报地区地产公司董事长批准后实施。
第二十一条集团公司外派员工的劳动合同、社保等由集团人力资源中心统一管理，工资由当地公司发放，住房公积金由当地公司自行解决，其离职手续须到集团人力资源中心办理。
第二十二条物业顾问公司派遣人员的人事关系属于物业顾问
公司，按合作协议规定由物业分公司与物业顾问公司进行双重管理；
第二十三条隶属集团公司直线管理人员由集团公司统一管理，
其考勤由当地公司负责，每月30日中午12:00前报集团人力资源中心。
第二十四条金碧物业各地区分公司均须按照集团公司档案管
理规定统一建立人事档案，并由专人管理。
第二十五条金碧物业各地区分公司花名册须于每月28日前报集团人力资源中心和物业管理中心备案。
第三章财务管理
第二十六条财务管理模式
财务由恒大地产集团统一管理，统一执行恒大地产集团财务制度,财务人员隶属集团财务中心,由财务中心直线管理,对外提供财务报表须经集团财务中心审核后方可报出。
第二十七条资金管理模式
一、资金计划管理
1、资金由集团统一计划管理。各物业分公司在每季度末制定下
一季度经费预算,将预算分解到每月,按月向地方地产公司申报次月资
金使用计划，地方地产公司汇总后的经费预算及资金使用计划经集团
公司批准后执行。
2、贷款计划与方案以及因贷款需要对外提供的报表、材料须经
集团财务中心审核,报集团常务副总裁审批后方可报出。
3、向银行贷款、还款、贷款安排费、系统内的贷款担保由集团
常务副总裁审批。
4、利息支付由各物业分公司负责人审批。
二、前期资金来源及收入费用的分配
1、各物业分公司的前期开办经费由地区地产公司垫支,待有物业管理费用收入后再行摊销。
2、各物业分公司向地区地产公司租用办公场所的费用由物业分
公司承担, 产权属于地区地产公司的所有物业的租金归地区地产公司。
第二十八条对外付款审批
1、金碧物业广东地区各分公司的对外付款审批
（1）除了利息支出、银行手续费、上缴税款、交纳水电费以外，金额10万元（含10万元）以下的付款，由各物业分公司总经理审批；金额10万元以上、2000万元以下（含2000万元）的付款，报广东地产公司董事长总经理审批；金额2000万元以上、3000万元以下（含3000万元）的付款，报集团总裁审批；3000万元以上的，报集团董事局主席审批。
（2）特殊情况的付款（无合同或超出合同、无计划、超出计划
等非正常情况），300万元以下（含300万元）的报广东地产公司董事长总经理审批，300万元以上500万元以下（含500万元）报集团总裁审批，500万元以上的，报董事局主席审批。
2、其他地区物业分公司的对外付款审批
（1）除了利息支出、银行手续费、上缴税款、交纳水电费以外，金额10万元（含10万元）以下的付款，由各物业分公司总经理审批；金额10万元以上、1000万元以下（含1000万元）的付款，由各地区地产公司董事长审批；金额1000万元以上、2000万元以下
（含2000万元）的付款，报集团常务副总裁审批；金额2000万元以上、3000万元以下（含3000万元）的付款，报集团总裁审批；3000万元以上的，报集团董事局主席审批。
（2）特殊情况的付款（无合同或超出合同、无计划、超出计划
等非正常情况），300万元以下（含300万元）的报集团常务副总裁审批；300万元以上500万元以下（含500万元）报集团总裁审批；500万元以上的，报董事局主席审批。
第二十九条费用报销
1、特殊事项报销，金碧物业广东地区各分公司的报广东地产公司
董事长总经理审批；外地物业分公司由地区地产公司董事长审批,按月汇总报集团常务副总裁审批。
2、业务招待费的开支（不含特殊费用），只有一个项目的物业分公司每月业务招待费限额为￥3000.00元，每增加一个项目业务招待费限额增加￥2000.00元；所有物业分公司的招待费均按季考核，全年统算，超出限额部分从各公司总经理的当月工资中扣回。
3、物业分公司总经理的费用报销，广东地区的报广东地产公司董事长总经理审批，其他地区的报地区地产公司董事长审批；其他人员
的费用报销报分公司总经理审批。
第三十条借款
各分公司借支备用金必须由物业分公司总经理审批，借支金额原则上不能超过借款人月工资总额,公司所有员工已经审批尚未报销的借款，累计不得超过10万元（含10万元）。
各分公司只有部门经理助理级以上员工因工作需要才可借支现
金。借款金额单笔超过2万元的，广东地区的报广东地产公司董事长总经理审批，其他地区的报地区地产公司董事长审批。各分公司采购
员可以借款，借款备用金为5000元（含5000元）以下。
第三十一条固定资产购置的审批权限
1、金碧物业广东地区各分公司的固定资产审批权限
购置固定资产金额在3万元以内（含3万元）的，由物业分公司总经理审批；购置固定资产金额在3万元以上、10万元以下（含10万）的，报广东地产公司董事长总经理审批；10万元以上、20万元以下（含20万）的，报集团总裁审批；20万元以上的固定资产以及所有车辆的购置，报董事局主席审批。
2、其他地区物业分公司的固定资产审批权限
购置固定资产金额在1万元以内（含1万元）的，由物业分公司总经理审批；购置固定资产金额在1万元以上、3万元以内（含3万元）的，报地区地产公司董事长审批；3万元以上、10万元以下（含10万）的，报集团常务副总裁审批；10万元以上，20万元以下（含20万）的，报集团总裁审批；20万元以上的固定资产以及所有车辆的购置，报董事局主席审批。
第三十二条所有物业分公司的对外捐赠、投资、抵押、股权转让、担保等相关重大事项，报董事局主席审批。
第四章档案印章管理
第三十三条总体管理原则
金碧物业有限公司及其广东地区分公司的档案、印章归口集团公司档案中心管理；外地物业分公司的档案、印章归口当地地产公司档案中心管理。
在各物业分公司总经理到位之前，物业分公司档案、公章的使用审批工作，广东地区分公司的暂由集团公司分管物业管理中心的公司
领导负责审批，外地分公司的暂由当地地产公司董事长负责审批。
第三十四条档案管理
1、档案保管
金碧物业有限公司各种档案资料必须严格按照集团档案管理的
相关规定执行，广东地区分公司的档案由集团档案中心派驻人员进行
保管，外地分公司档案由外地公司档案中心负责保管。
2、档案借阅利用及审批规定
（1）广东地区分公司各种档案资料的借阅、复印，须经金碧物
业广东地区分公司总经理审批后方可办理；
（2）外地物业分公司各种档案资料的借阅、复印，须经当地物业分公司总经理审批后才方可办理；
（3）原则上转正未满一年的新员工不允许借用档案原件。借用档案原件，广东地区分公司必须报集团公司分管物业管理中心的公司领导审批，外地分公司则须报当地地产公司董事长审批。
（4）原则上，档案取得后未存档之前，部门人员不得先行使用。
3、档案归档及立卷
按照集团档案管理制度有关要求，对照物业系统归档范围进行实时归档，并按照集团综合档案的立卷要求进行立卷。
4、严格按照集团档案移交的相关规定办理档案移交手续及其他
各项工作。
5、凡新成立的金碧物业各分公司，须于营业执照、组织机构代
码证、税务登记证的正副本以及印（公）章印模取得后3个工作日内，将其复印件报至档案中心相应管理机构备案。
6、对调出、离职等人员，在办理调离手续前，必须清还档案。
没有档案室人员签字，金碧物业人事部门不得办理调离手续。
7、其他管理规定见集团档案管理的相关制度及管理办法。
第三十五条印章管理
1、印章保管
金碧物业有限公司印（公）章必须严格按照集团印章管理相关规
定执行，由集团档案管理中心统一管理。财务专用章和法人章由集团
财务系统负责管理。
2、各物业分公司必须根据集团印章管理的相关制度，制定分公司
印章管理制度，经分公司总经理审核后，报当地地产公司董事长审批后实施，并报集团档案中心和物业管理中心备案。
3、印章刻制
由档案中心系统负责金碧物业各分公司的印章刻制工作，严格按照集团印章管理规定办理刻制审批手续。
4、印章使用审批规定
（1）物业分公司所有印章的用印，都必须严格执行集团印章管
理规定和相关要求，按照规定的审批权限和审批流程进行报批。
（2）印章管理员必须认真检查用印文书审批手续是否完整，所
有审批程序完成后才能用印。
（3）金碧物业广东地区分公司使用印章，须报集团公司分管物
业管理中心的公司领导审批；外地分公司使用印章，须报各分公司总经理审批，如超过物业系统分公司总经理的管理权限，则须上报当地地产公司董事长审批。
（4）各分公司部门印章的使用，由部门负责人审批；各楼盘客户服务中心印章的使用，由客户服务中心总经理负责审批。
（5）使用各级别印章，均须严格履行用印登记制度。
（6）不得在空白纸张、凭证、空白介绍信和空白便函上用印，
如有特殊需要，金碧物业广东地区分公司必须报集团公司总裁批准，
外地分公司必须报当地地产公司董事长批准。
（7）如因工作需要将印章带出室外使用，应事先填写《印章借
用审批表》，广东地区分公司须经集团公司分管物业管理中心的公司领导批准，外地分公司须经当地地产公司董事长批准，由印章管理人员和经办人共同携带出外使用。
（8）出现急需用印的文书，在有审批权的领导未能及时签字的
情况下，须由印章管理员和用印申请人共同在场，电话请示有权审批的领导，经同意后方可盖章。审批权人返回后的1个工作日以内完成
补签手续。
5、其他管理规定见集团印章管理的相关制度及管理办法。
第五章合同管理
第三十六条合同签订
各公司标的2万元以上（含2万元）的必须签订合同；标的5万元（含5万元）以上的必须由公司负责人签名，不得委托他人代签。
第三十七条审批权限
1、广东地区分公司的合同管理审批权限
（1）合同金额10万元以下（含10万元）的合同，由分公司总经理审批；超过10万元按《恒大地产本部经营系统管理办法》规定
的公司领导审批权限报批。
（2）与集团系统相关单位签订合同，合同金额10万元以下（含10万元）的合同，由分公司总经理审批；合同金额10万元以上1000万元以下（含1000万元）的，报广东地产公司董事长总经理审批；1000万元以上，报集团总裁审批。
（3）合同发生变更，变更金额增加10万元以下（含10万元）的，分公司总经理审批；10万元以上30万元以下（含30万元）的，报广东地产公司董事长总经理审批；30万元以上、60万元以下（含60万元）的报集团总裁审批；60万元以上的报集团董事局主席审批。
2、其他地区物业分公司的合同管理审批权限
（1）合同金额10万元及以下的合同，由分公司总经理审批；
合同金额10万元以上、300万元以下（含300万元）的报地区地产公司董事长审批；合同金额300万元以上按《恒大地产集团外地公
司管理办法》规定的集团公司领导审批权限报批。
（2）与集团系统相关单位签订合同，合同金额10万元及以下的合同，由分公司总经理审批；合同金额10万元以上、300万元以下（含300万元）的报地区地产公司董事长审批；合同金额300万
元以上报集团公司常务副总裁审批。
（3）合同发生变更，10万元以下，报分公司总经理审批；10－20万元的报地区地产公司董事长审批；20万元以上、40万元以下（含40万元）的报集团常务副总裁审批；40万元以上、60万元以下（含60万元）的报集团总裁审批；60万元以上的报集团董事局主席审批。
第三十八条凡是集团物业管理中心以金碧物业有限公司或各
分公司名义签订的各类合同，按集团管理系统审批权限和审批程序报送，并须于办理完毕后1个工作日内送集团综合档案室或当地地产公司档案中心归档。其中，以各分公司名义签的合同须经各地区地产公司审批后，再按上述程序执行。
第三十九条各物业分公司的合同管理工作统一按集团公司的《合同管理制度》执行。
第四十条各下属公司与集团系统相关单位签订合同原则上由发包方立项部门进行报批，另一方不需再报批。
第四十一条合同备案
各下属公司合同管理部门按程序已审批的合同，加盖公章和骑缝章后参照《集团合同分类、编号导则》（恒地司管字｛2007｝第011号）自行统一编码，并于合同签订后2个工作日内一份送本单位档案室存档、一份报送各财务分部备案，并建立本单位合同管理台帐，报
当地地产公司合同管理部审核后备案。
第四十二条合同标准化
各下属公司原则上应当按照集团公司制定的合同范本签订合同，
没有合同范本的，按行业规范自行制定合同范本，报当地地产公司合同管理部审核后执行。
第四十三条非正常生产经营活动中的正常合同及正常生产经
营中的非正常合同一律报集团董事局主席审批。
第四十四条各下属公司合同管理部门，每月1日前将上月本单位《合同重要信息台帐》报当地地产公司合同管理部，由当地地产公
司合同管理部统一汇总上报集团公司合同管理部，由集团公司合同管理部汇总统一报集团公司董事局。
第六章综合管理
第四十五条物业分公司的招投标管理参考集团及地区地产公
司的招投标制度制定本公司的招标办法，经地区地产公司审批后执行。
第四十六条物业分公司参照集团和地区地产公司的计划管理
模式制定相关计划管理制度，实施内部计划、年度经济指标等的管理与考核。
第四十七条每年年底前，各物业分公司制定并上报下一年度的
管理目标、管理预算和年度计划，由地区地产公司和集团物业管理中心审核，并报集团主管物业管理中心的公司领导审批后执行。
第四十八条每月月底前，各物业分公司制定、上报当月工作总结和下月工作计划，广东地区的报广东地产公司董事长总经理，其他地区公司报当地地产公司董事长审批后执行，并报集团物业管理中心备案。
第四十九条各物业分公司如有发生重大事件须及时上报地区
地产公司请示解决，同时抄报集团物业管理中心。
第五十条集团物业管理中心到外地物业分公司指导、协调和检查工作，经集团主管物业管理中心的公司领导审批。
第五十一条如果各地区物业分公司总经理未到位的，其审批权限广东地区分公司的暂由广东地产公司董事长总经理决定，外地分公司的由地区地产公司董事长决定。
第五十二条集团公司各有关部门人员到物业分公司检查工作，
任何人不得安排或接受公费宴请、旅游观光、健身娱乐和礼品。
第五十三条各物业分公司的工程预决算须接受当地地产公司
的审计管理。
第五十四条有关物业服务类有效投诉反映到集团的，集团将根据客户服务相关制度对物业分公司进行考核。各分公司每月月底前将当月投诉及处理情况报物业管理中心。
第五十五条本管理办法自发文之日起执行，如有文件与本管理办法不一致的，以本管理办法为准。
2018最完整的物业公司管理制度范本 第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。 6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。 职能部门经理岗位职责
1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。 答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？ 答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？ 答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。
xxx物业管理有限公司 综合行政管理制度 第一章总则 第一条为了加强办公室管理，明确公司内部管理职责，使内务管理工作更加标准化、制度化和规范化，结合实际情况，特制订本制度。 第二条本制度适用于物业公司及所属各单位的行政管理工作。 第三条切合物业公司实际，根据不同的制度内容编写相应的规范化要求，力求使党群综合部各项工作都有章可循、有法可依，保证公司的办公事务有效开展。 第四条党群综合部人员应明确各项工作职责，简化办理流程，做到每周有计划、每月有总结的工作目标。 第二章党群综合部职责范围 第五条党群综合部是负责文秘、档案、后勤和行政事务的综合管理职能机构。主要职责是： 1.遵守国家有关法律、法规，贯彻执行公司的各项规章
制度，负责制定党群综合部职责范围内的制度起草编写、一般性文书的整理汇编、资料信息收集编撰，完善有关规定，建立工作流程。 2.负责文印、印信、收发及保密工作；负责公司档案管 理工作。 3.按照公文管理的规范程序，认真审核拟发公司的各项 公文文稿，做好往来行文的呈批、呈办、催办工作。 4.负责公司（不包括专业口的会议）会务管理、图书管理、办公用品管理、清洁卫生管理等工作，保证各项事务有序开展。。 5.负责公司日常接待、对内、对外公共关系的维护和改善，做好来客接待和公司的各项文化宣传等工作。 6.负责公司信息化建设。 7.负责机关办公设备的管理、验收和交接。 8.负责机关车辆的管理。 9.协调各部门之间的行政关系，为各部门工作开展提供相应的服务。 10.收集各部门反馈信息和外部资讯，上传下达各种指令，及时做出整理，当好领导参谋。 11.按时完成公司领导交办的其他工作。
房地产公司物业区域分公司管理办法 为进一步完善公司治理，理顺集团和各地区地产公司对xx物业地区分公司的管理，规范、完善地区物业分公司的经营运作，特制定本办法。（本办法适用于xx物业各地区分公司；xx物业xx分公司由集团另行制定管理办法。另，本办法中xx物业xx地区分公司指除xx分公司以外的其他分公司。） 第一章组织机构 第一条原xxxx物业有限公司已重新登记注册为全国性的一级物业资质企业——xx物业有限公司，其营业执照、物业资质、公章等，由集团物业管理中心统一管理，并行使其职能、权限，承担责任和义务。原xxxx物业有限公司所管楼盘由重新注册成立的xx物业xx分公司统一管理。 第二条集团物业管理中心协助各地区地产公司在当地注册成立xx物业地区分公司。在当地注册的xx物业地区分公司归各地区地产公司直接管理，作为地区地产公司的二级公司运作。 第三条物业管理中心作为集团公司物业管理的职能部门，对各地区物业分公司进行行业指导和监督协调，具体职能如下： 1、履行对各物业分公司的业务指导、行业管理、技术支援、监督协调、规范运作、资源整合等职能。 2、引进先进物业管理模式，全面协调与物业顾问公司的合作关
系，并协助物业顾问公司对XX已与之签约的项目实施管理；定期组织召开与物业顾问公司的全国联管会，检讨合作关系和合作成果，并指导各项目联管会机制的执行。 3、按照先进的物业管理模式，结合XX特点，制定标准化物业管理制度、管理流程和作业指导书，指导各地物业分公司按照集团统一模版结合当地实际情况和各项目特点制定建立标准化管理体系并组织实施。 4、定期对各地物业分公司、各项目的物业管理实施状况和水平进行检查、评估、总结，促进各物业分公司、各项目按照标准化、先进性物业管理水平发展，确保XX物业管理水平处于国内领先地位。 5、建立物业管理干部储备体系，通过社会招聘专才和吸收优秀应届大学生，引进和培养所需的物业管理中高级人才，并按需要向各地输送人才。 6、对各分公司总助及以上人员的任职资格、职务晋升、薪资调整、考核结果等提出审核意见。 7、负责对各地区物业分公司管理人员进行全国范围的定期轮岗、调配、培训工作。 8、全面协调各地物业分公司在营业执照、资质管理等方面的关系，整合集团物业管理资源，并协调处理跨地区或涉及全国性的物业管理重大事件。 9、直接管理xx物业有限公司的资质、公章使用等事务，以便更好地指导、协助各地物业分公司的组建和管理，并以该公司名义处理
物业管理公司管理 制度
庆阳市xx物业管理公司管理制度 第一章经理岗位职责 经理是对公司负有全面服务的管理者, 处于中心地位, 起领导核心作用, 负责公司的全盘工作。 一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策, 法令和上级领导的指示决定及工作安排。 二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用, 建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度, 不断进行和提高公司管理水平。 三、负责编制和审定本公司的经营决策, 年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案, 及时提出各个时期的中心工作, 确保各项计划和工作任务的顺利完成, 使公司得到不断的发展。 四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例, 保证员工生命安全和身心健康。 五、加强财务管理和经济核算, 不断提高经济效益。 六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。 七、认真做好工作考核, 鼓励先进、树立典型, 发扬成绩、 纠正错误, 充分发挥员工的积极性和创造性。 八、以公司经营宗旨为使命, 以业主满意为目的, 搞好实质工
作。 第二章办公室职责 一、认真学习贯彻相关法律、法规, 制定各项管理制度和工作计划, 并检查落实。 二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理, 严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。 三、负责员工考勤工作, 建立考勤制度, 搞好绩效考核。 四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放, 做到”帐帐相符、帐物相投”, 物品存放及保管安全妥善。 五、组织召开例会、会议, 撰拟相关材料, 做好会议记录。 六、拟订员工培训计划, 并定期或不定期的对员工工作进行总结, 如强对员工的培训学习和业务考核。 七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。 八、负责对内对外及对上对下的正常业务, 保持公司形象搞好值班工作, 监督其它部门工作。 九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作, 搞好小区文化活动。 十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
物业管理公司挂靠成立分公司协议书 合同双方： 甲方：XXX物业管理有限公司 乙方：XXX华瑞投资发展有限公司 为谋求共同发展，充分利用各自优势，合作开发和经营相关物业管理业务，就项目，经甲、乙双方充分协商，达成以下合作意向：第一条：本合同有效期 1、自年月日至年月日 第二条：合作经营方式与内容 1、甲乙双方充分考虑到甲方资质、技术、品牌和资源优势，乙方 仕泰隆国际机械模具城项目的物业服务部愿意挂靠在甲方名下，实施物业服务工作展开，乙方项目的运作统一使用甲方质量标准，使用甲方指定标识和服务内容等（业主单位有指定的除外）。 2、项目服务中发生的一切费用及手续由乙方承担办理，甲方给予 必要指导，今后合作项目由乙方自主经营，自负盈亏，独立核算。 乙方所出具的文字文件须提供一份于甲方备案。 3、该项目的全部人员及福利，由乙方负责，甲方不承担任何责任。 4、根据互惠互利，乙方在经营该项目期间，按所签订的物业委托 服务合同的建筑面积和收费标准，所收取物业服务费全年金额的15%上交甲方管理服务费（含税金），管理服务费按月支付。 5、一旦合作经营中出现任何赔偿、处罚事件，由乙方承担全部责 任。
6、乙方承包经营甲方合作项目在每月业主支付物业服务费到达 甲方账户后，甲方在扣除约定的管理费及应缴税金后，及时将余款支付乙方。 7、乙方在承包经营甲方合作项目期间所产生的一切债权、债务及 分支机构的一切资产在承包期满后归乙方承担和享受。 第三条：双方的权利和义务 1、甲方的权利 1）根据甲方的管理要求和质量管理标准对该合作项目的管理运作提出甲方的质量管理指标，并对乙方的经营管理计划提出指导性意见。 2）检查和监督乙方的经营管理活动规章制度的执行情况，并根据甲方的管理制度和质量标准对乙方进行考核。 3）按本协议规定的金额从乙方承包经营的甲方在合作项目的经营收入中收取管理费。 4）甲方定期或不定期检查乙方的工作，如乙方的管理达不到甲方规定的质量标准，甲方有权视情况提出整改，由此产生的费用由乙方承担。 5）客户直接投诉至甲方，甲方有权要求乙方定期解决，乙方承担全部责任。 2、甲方的义务 1）依据本合同的相关规定，维护乙方的合法权益。 2）为乙方就项目管理、经营与财务结算提出必要的支持。
物业管理案例总结(2) 案情分析： 本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。 但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。 构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件： 一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托; 二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有; 三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。 二审判决： 二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。
7、预收物业管理费是否合理 案情介绍: 汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。 汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费?二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。 案情分析： 汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题： 一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费? 购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物(房产)，已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房(如工程质量、面积误差等)，那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。 开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。 二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗? 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是
目录 第一章管理大纲…………………………………………03页第二章员工守则…………………………………………04页第三章行政管理制度……………………………………05页第一节总则………………………………………………05页第二节前台管理…………………………………………05页第三节文件档案管理……………………………………05页第四节印章证照管理……………………………………06页第五节办公物资管理……………………………………07页第六节合同管理…………………………………………07页第七节会议管理…………………………………………08页第八节安全与保密………………………………………08页第九节车辆管理…………………………………………09页第四章人事管理制度……………………………………10页第一节总则………………………………………………10页第二节招聘录用…………………………………………10页第三节试用与转正………………………………………10页第四节薪资待遇…………………………………………11页第五节考勤规定…………………………………………11页第六节考评规定…………………………………………12页第七节培训与发展………………………………………13页第八节辞职辞退规定……………………………………14页第五章附则………………………………………………15页
引言： 现代企业的一个重要标志就是企业内部管理的规范化、制度化。企业管理制度的健全与否，对于一个企业的成败具有至关重要的影响，其在公司的日常管理中起着纲领性的作用，这也正是华创达公司制定本管理文件的根本原因及依据所在。 第一章管理大纲 第一条为了完善各项工作制度，加强公司管理，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度。 第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律。 公司的财产为股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何 手段侵占或破坏公司财产。 第四条公司禁止任何所属部门、个人损害公司的形象、声誉和内部稳定。 第五条公司禁止任何所属部门、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的 技能、经营管理水平，不断完善公司的经营管理体系，实行清晰明确的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条公司提倡全体员工刻苦学习业务知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。 第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司
上半年，物业管理分公司以公司xx年工作指导思想、目标、要求为出发点，遵循和发扬“依存主业、服务主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕“以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想，在各级领导和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理，不断改革创新、开拓发展，很好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作。现将上半年工作总结汇报如下、 一、业绩指标完成情况 上半年物业管理分公司全体员工在公司领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下，紧紧围绕公司年初确定的业绩目标，团结一心，真抓实干，积极参与采气一厂的各项物业服务工作，物业管理分公司上半年总收入达到7578419.05元。完成了全年业务指标的51%。(其中餐饮业收入完成893149.04元;物业服务收入完成6812592.11元.洗涤中心收入完成726 .9元，实现了时间过半、任务过半。 二、生产经营状况与分析 1、营业收入情况 今年上半年营业总收入达到7578419.05元。完成了全年业务指标的51%。(其中餐饮业收入完成893149.04元;物业服务收入完成6612592.11元.洗涤中心收入完成726 .9元,实现了年初制定的收入预算指标。 (一)物业服务收入 16月份，物业服务主营业务收入完成6612592.11元，较上年同期增长29%(其中一净物业队收入 0724.4元,较上年同期增长34%;北区物业队收入 89028.55元,较上年同期增长38%;南区物业队收入9 7.59元,较上年同期增长41.2%;小区物业队收入2052651.57元,较上年同期增长5%;)。 今年一季度收入完成24 96.86元,二季度收入完成4196995.25元,二季度比一季度收入增加 8.39元,增长率为73.7%。(其中小区物业队一季度收入986768.30元,二季度收入1065883.27元,二季度比一季度增长22.05%。一净物业队一季度收入4 084.32元,二季度收入973640.08元,二季度同比一季度收入增长51%。南区物业队一季度收入269873.11元,二季度收入650314.48元,二季度比一季度收入增加58.5%。北区物业队一季度收入68 1.13元,二季度收入 7 .42元,二季度比一季度收入增加54.8%。) (二)餐饮服务收入 1-6月份，餐饮服务业务收入完成893149.04元。较上年同期增长16%。(其中基地餐饮部收入440613.41元.一净餐饮部收入97296.82元,较上年同期收入减少79234.33元,减少率为81.4%;南区餐饮部收入 061.18元,较上年同期收入减少94273.06元,减少率为64.9%;北区餐饮部收入 0 .63元,较上年同期收入减少122064.97元,减少率为58%。今年增加了基地餐饮部,收入平均同比上年增加 0 .85元,增长率为16%。)
内部管理制度 前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 第一部分岗位职责 物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 客服部岗位职责 客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、负责部门的文件撰写、整理工作； 2、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录； 8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9 负责办理各类外来人员的出入证件； 10 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书； 11 通过各种媒介做好宣传工作； 12 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动； 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交
深圳市绿清物业管理有限公司 管理规章制度目录 1.公众制度 (1)《业主手册》 (2)《业主公约》 (3)《精神文明公约》 (4)《楼宇使用维护管理规定》 (5)《二次装修管理规定》 (6)《二次装修管理协议》 (7)《装修人员管理规定》 (8)《出入物品管理规定》 (9)《安全管理规定》 (10)《消防管理规定》 (11)《清洁卫生管理规定》 (12)《园林绿化管理规定》 2.岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责
(7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 3.运作管理制度 (1)《员工手册》 (2)《管理人员文明服务准则》 (3)《员工办公制度》 (4)《各部门月工作计划及总结制度》 (5)《物业管理工作廉洁制度》 (6)《员工培训制度》 (7)《内部财务管理制度》
(8)《档案资料管理制度》 (9)《值班管理制度》 (10)《公用品申请、购买、领用制度》 (11)《员工宿舍管理评比制度》 (12)《接待投诉处理及回访制度》 (13)《维修回访制度》 (14)《机电设备的编号方法》 (15)《机电设备的统计制度》 (16)《配电房管理制度》 (17)《物业防火安全检查制度》 (18)《大厦应急灭火抢救方案》 (19)《物业管理运作流程》 (20)《业主投诉处理程序》 (21)《业主入住工作程序》 (22)《业主入住装修管理工作程序》 (23)《物业管理档案建立工作程序》 (24)《物业管理档案监督工作程序》 (25)《物业资料控制工作程序》 (26)《公共设施维修、养护工作程序》 (27)《机电设备维修工作程序》 (28)《安全管理工作程序》 (29)《消防应急处理工作程序》
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示
目录 目录 (1) 1.行政人事部 (2) 1.1.组织结构及人员编制 (2) 1.2.管理范围 (2) 1.3.岗位职责 (2) 2.操作程序 (4) 2.1.采购操作规程 (4) 2.2.员工入职操作规程 (5) 2.3.员工考勤操作规程 (6) 2.4.考核评价操作规程 (7) 2.5.员工离职操作规程 (8) 2.6.操作规程 (9) 2.7.行政人事部服务质量检查规定 (9) 3.管理制度 (10) 3.1.办公室钥匙管理规定 (10) 3.2.特殊工种证件管理 (10) 3.3.质量文件管理规定 (10) 3.4.员工考勤管理规定 (11) 3.5.计算机使用管理规定 (11) 3.6.关于印章使用管理的规定 (12) 3.7.办公用纸管理办法 (13) 3.8.员工体格检查管理办法 (14) 3.9.车辆使用的管理规定 (14) 3.10.办公用纸、废弃墨盒的管理规定 (15)
1. 行政人事部 1.1. 组织结构及人员编制 1.2. 管理范围 1.2.1.按质量管理体系的要求对文件进行有效控制，确保质量管理体系有效实施、 保持和改进。 1.2.2.拟定公司组织架构、负责人员招聘、解聘各环节的工作，并按公司的要求做 好综合体系文件的编辑、整理、修改、执行、检查、监督、整改工作。 1.2.3.拟定员工的工资标准及管理办法，拟定员工劳保福利标准，并负责具体实施。 1.2.4.对员工的人事及行为档案进行管理，按时统计、填报各类人事报表。 1.2.5.严格按照《员工手册》的有关规定做好员工的奖惩工作。 1.2.6.制定公司年度、月度培训计划并有效落实。 1.2.7.负责处理行政日常业务，收发电传、传真及文件的拆封、编号、登记、分送、 承办、催办、归档等工作及公司各部门档案编目的收集和统一管理。 1.2.8.负责公司公章使用的审核及管理。 1.2.9.根据公司整体形象设计、制定员工制服及工作牌式样并组织制作。 1.2.10.行政人事部负责监督、检查员工执行公司各项规章制度的情况及将公司各部 门的岗位职责和权限形成书面文件。 1.2.11.协助公司领导处理日常事务性工作，负责公司内部协调及对外联络工作。1.2.12.完成上级领导交办的其它工作。 1.3. 岗位职责 1.3.1.行政人事部经理 在公司总经理的领导下主持本部门的工作，其主要职责如下： 1.3.1.1.负责拟定公司行政人事方面的规章制度，并检查执行情况。 1.3.1. 2.负责制定本部门的职责、制度和工作计划，并监督执行。 1.3.1.3.负责公司各类公文的办理。 1.3.1.4.负责公司本部采购计划的审定和日常办公用品采购的审批。 1.3.1.5.根据国家及长春市的人事劳动政策，拟定公司的人事劳动福利政策。 1.3.1.6.根据公司的实际情况，拟定公司组织架构及人员编制，合理调整人员结构， 组织对员工的招聘、考核、调配、奖惩工作。 1.3.1.7.根据经营状况提出人员调配、工资、劳保福利的计划及调整意见，经公司领 导批准后负责具体实施。 1.3.1.8.负责公司培训计划的审定，并组织实施和检查。 1.3.1.9.负责公司内部协调及对外联络工作。
对物业管理企业开展多种经营的思考 作者：谢华 文章来源：网络搜集 点击数： 657 更新时间： 2008-12-29 9:21:32 摘要：物业管理企业进驻小区的主要目的， 是为业主提供优质的管理和服务，最终使业 主的物业得到保值和增值。物业管理企业在 做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业服务合同中又没有包含的相关经 营活动，既给业主提供了方便，又给物业管 理企业带去了收益，互惠双赢。 众所周知，物业管理是微利行业，物业管理 企业要想赢利，除扩大管理面积外，还应利 用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物 业主业的不足。本文将就此问题，谈谈自己 的看法和建议。 多种经营在物业管理服务中的重要性 物业管理企业进驻小区的主要目的，是为业主提供优质的管理和服务，最终使业主的物业得到保值和增值。物业管理企业在做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业服务合同中又没有包含的相关经营活动，既给业主提供了方便，又给物业管理企业带去了收益，互惠双赢。 例如，许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，物业管理公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，而且能够保证业主人身和财产的安全。 再如，一些管理高档楼盘（主要是商住楼和门面较多的小区）的物业管理公司，可根据业主生意需要，办报办刊、制作广告，从中收取一定的劳务费用。据笔者了解，重庆就有多家物业管理企业，专门为宣传商家而创办较为精美时尚的杂志，很受商家欢迎。商家认为：物业管理公司办杂志为自己服务做宣传，花点钱值得；而物业管理公司为商家做宣传，既宣传了商家，也宣传了自己，还可以从中盈利，何乐而不为。据了解，重庆某物业管理公司办的月刊杂志，每期 100 页，彩页已达 40 页，可见势头之强劲，已是一般
管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； 4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；
物业管理案例分析 1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿 妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公 司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。近日，无锡中院审 结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。 被害人家属： 物业公司疏于管理 2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业 公司支付物业管理费。 天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦 查，但凶手至今仍没有被抓获。 “房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区 并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地 产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司 应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。 房地产公司： 管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责 “案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。 “物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。登记、巡逻记 录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。 许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也 就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。 那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人
一、行政管理制度 第一章员工礼仪与行为规范管理 一、仪表 1、工作时间员工必须着装整洁得体和佩戴工作卡。 2、男职工不留长发和胡须，女职工化妆淡雅得体，不戴夸张饰品。 二、礼仪 1、接听电话应礼貌亲切，来电接听时应主动说：“您好，培植物业”，挂电话时应先等对方挂断后才放下。遇接电人不在时，代接人应主动要求对方留言（对方详细姓名、电话、来电内容等）并及时转达。 2、遇公司领导宜主动招呼迎让，同事之间宜谦让礼貌。 3、客人来访应主动热情，以礼相待，详细做好介绍，必要时认真做好记录。 4、进入他人办公室先敲门，得到允许后再进入，出来时随手关好门。 5、参加会议时应准时出席，不交头接耳和随意走动，通讯工具保持振动状态，散会时保持桌椅归位，并有序离开。 三、行为规范 1、遵守工作纪律，不迟到早退和随意脱岗串岗，外出办事应知照部门其他员工。 2、保持工作场合清洁、安静、有序，各办公场地物品设施
应摆放有序，办公桌面保持整齐简洁，桌椅摆放统一；爱护公司财产，最后离开办公室的员工必须检查门窗是否关闭，空调、电脑、电灯是否关闭，防止火灾和失窃事件的发生。 3、敬业爱岗，实事求是，严格保守公司秘密，维护公司形象。 4、同事相互尊重，团结友爱，营造积极向上、务实诚信的工作氛围。 5、员工在办公时间和办公地点仪表整洁，不准随地吐痰和乱扔杂物，不得大声喧哗、打闹，不得在办公室吃东西，不准干私活。 6、员工在办公场所和办公时间，不准打私人电话和会私客，不准带小孩到公司玩耍。必须接的私人电话要放低声，不得影响他人工作，最长不得超过三分钟。必须接待的私客应到接待室或走廊接待。 7、不要在公司电脑上发私人邮件或上网聊天，严禁使用计算机玩游戏或浏览与业务无关的网页；不要随意使用其他部门的电脑，私客未经总经理批准，不准使用公司电脑。 8、所有信件的发生，须经部门经理批准，以公司名义发生的邮件须经总经理批准。 9、未经总经理批准和部门经理授意，不要索取、打印、复印其他部门的资料。 第二章办公用品（设备）管理
物业分公司制服管理制度 1.0 目的 为了提高公司形象，增强管理力度，展示员工的精神面貌；同时也为了使制服管理制度化、规范化和标准化，现制定以下有关管理规定： 2.0 适用范围 适用于公司各部门、各分公司、各项目。 3.0 职责 3.1人事行政部负责制服和订制、发放、管理。 3.2员工做好制服的保管、清洗工作。 4.0程序要点 4.1制服的订制 4.1.1选择制服制作厂家：人事行政部负责了解厂家的生产能力和质量， 由人事行政部和用衣部门商议后报总经理确定,确定的厂家必须按程序纳入合格供应商名册,办理相关手续。 4.1.2设计样式：根据不同级别及岗位工作的需要，结合部门特色而设计 出制服款式，由人事行政部确定后报呈总经理审批。管理人员服装采取量身定做，其他装服按码数选取。 4.1.3制服面料选择：根据不同级别、工种及洗涤的需要适当选定面料， 由人事行政部汇同相关部门确定。选定后的面料与设计式样一起留人事行政部作为资料存档。 4.1.4设定制服价格：由人事行政部负责进行市场调查，将调查结果交总 经理审定，力争做到“货比三家”，确定出较合理的价格。 4.1.5签订合同：人事行政部将总经理核批后的制作价格与厂方商谈，由 人事行政部与厂家签订制服订做合同。 4.1.6定制服样板：合同签订后一周内，由人事行政部负责督促厂家做出 各款制服的样板（按中号尺寸），交相关岗位人员试穿合适后报总经理最后确定。由人事行政部通知厂家批量生产（确定后的样板盖上公司印章，留在人事行政部仓库作收货鉴别用）。 4.2收货： 人事行政部按合同督促厂家如期交货，根据审批后的样板服会同仓库进行验收、入仓。 4.3购买 公司各部门/分公司/项目所需的制服，在价格适宜，市场商场上有现