总结和展望
（一）回顾2012年
宏观经济层面，央行采取宽松化的货币政策，从12年上半年数量方面的调整，仅下调存准率，至6月起时隔不足一月的两次降息，通过利率的调整明确了稳投资、保增长的决心，房地产行业获得喘息之机。虽然信贷宽松释放出的流动性没有明确表示流向房地产行业，但对开发企业来讲，融资环境的宽松，
整体
自12年年末起，一线城市房地产市场一路高歌，成交量价高位运行，倒逼出“国五条”政策的出台。从天津细则来看，增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，严格执行限购、限贷政策，明确房价调控目标以城镇居民人均可支配收入增幅为准，这些部分较上一轮调控并无新意；本次“国五条”的细化主要体现在提高二手房交易税费从而抑制投机投资性购房，天津细则明确二手房交易个税提升至20%计征，对“过5年且唯一住房”免征，但新政何时实施尚无明确说法。同时，颇受关注的二套房首付提高及信贷收紧、房产税等问
题在天津细则中并未明确指出。
4月地方细则落地，各地执行不力。
北京严格执行二手房20%个税的征收，单身限购、限价及二套房贷款首付比例上浮至七成等举措都相当严厉，但二三线城市“国五条”细则的执行力度偏小，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空，调控威力未能如期释放。
5月房产税试点欲扩围，针对增量房屋。
但调控
本
，
国五条的出台成为了需求释放的分水岭，虽然调控的加码意在震慑楼市、稳定预期，但市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量陡然增至历史新高。此后，随着政策利空逐渐被消化，市场需求逐渐理性回归，成交量出现微幅回落，6月金融市场的“钱荒”对楼市造成一定的冲击，成交量微幅下行的势头未能扭转，但月度成交表现仍处于相对高位，楼市处于企稳调整的状态。
供应端
远期供应：
2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。虽然没有形成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交。
融资渠
同
从新开
的旺销之势，商品房/商品住宅累计成交面积达681万平米和578万平米，同比涨幅均超过5成。市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量亦攀升至历史高峰，虽然此后逐步理性回归，但整体市场处于企稳调整的阶段。
售供比例关系：
商品房市场供销售关系自12年6月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。13年上半年累计预售商品房达678万平米，累计销售商品房681万平方米，
累计售供比1.0，住宅市场较比总体市场供应相对紧张，累计售供比0.92。
从上半年居住类物业(包含商品住宅和公寓)的供应和成交情况看，整体供应规模小于销售规模，套数供售比为0.83，处于供不应求的状态。其中，144平米以下各面积区间的产品供售比均低于1.0的水平，面积区间大于144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。
成交价格：上半年商品房市场成交均价整体表现相对平稳。由于2月正
为避
，
象表明天津市将被纳入房产税扩增容范围内，房产税这一调控砝码对市场信心的影响也较为有限。总体来讲，试点增容以及个人住房信息系统的建立，在短期内难有显着成效。
展望2013年下半年，天津房地产市场的形势从以下几个方面看：
■需求端房地产市场的强势回暖，加上“国五条”实施不利，加强了购房客群“越调越涨”的上行预期。宏观经济正面临下行的
压力，房地产市场的重要性不言而喻，且随着城镇化的推进，天
津楼市溢价必将不断提升，在未来宏观经济以及通胀预期的共同
作用下，刚性需求作为天津楼市的主体，预计在下半年将温和、
持续释放。而随着楼市不断升温，改善性需求和投资需求预计也
将从积聚状态逐渐释放。
■供应端房地产市场前期指标——经营性用地成交、开发投资额
和新开工面积的增长幅度相对滞后，但目前市场存量较为庞大，
截至2013年6月31日，居住类物业存量近19.97万套，2157万
目前的
投
从区域市场表现来看，中心城区的高端楼盘占据地段、配套等各
项优势，存在提价的必要条件；而环城、滨海和远郊区域以刚需
市场为主，预计后期价格将平稳温和上行。整体市场均价通过各
区域成交的结构性调整，预计企稳微涨是大概率事件。
一、经营性用地供应分析
2013年1-6月天津市新增土地供应规模1977万平方米,比上年同期下降32%。
土地成交规模明显下降，市场成交相对平淡。
2013年上半年天津建设用地新增供应面积为1977万平米，同比下降3241.08%；新增供地的规划建筑面积为2161万平米，同比下降25%。成交的386宗土地中：工业用地和仓储用地272宗，建设用地面积和规划建筑面积的比重分别为69%和56%,其余为经营性用地。
扣除272宗工业和仓储用地后，2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。
2月土
以下统计分析中扣除工业和仓储用地的相应数据。
表：天津历年工业用地占比变化情况
数据来源：天津土地交易中心、KINVO、中国房地产指数系统
图：2013年1-6月天津经营性用地新增供应统计(扣除工业和仓储用地)
数据来源：天津土地交易中心、KINVO
数据显示，2009年至2013年6月，天津市经营性用地成交量远高于当年市场批售面积，基本为市场总体批售规模的3-6倍，土地储备相当充裕。持续增长的土地供应自11年起出现小幅下降，虽然同年市场批准预售面积达到近几年的高
峰，但当年土地成交量仍为其3倍之多。
图：天津历年经营性用地新增与商品房批准预售面积对比
数据来源：天津土地交易中心、富思博得、KINVO
截至2013年6月底，不考虑2009年以前供应土地的存量规划建筑面积，仅天津2009年以后新增用地尚未入市的土地储备达到7102万平米。再考虑到实际土地成交与实现开发之间的技术周期，以及天津市场的年消化量，天津市新增用地的开发强度普遍偏低，囤地现象严重。
拍卖形式出让，空港经济区的高溢价地块为商务金融地块。
图：2013年1-6月天津市经营性用地成交价格溢价分布
数据来源：天津土地交易中心、KINVO
从各区县土地成交的总体价格趋势来看，中心城区由于土地资源的稀缺，其土地成交价格仍然居高不下，尤其是河西区的平均楼面价格已经达到12241元/平米。
环城四区随着知名开发商的纷纷入驻，区域价值已得到普遍认可，该区
块的生活、商业配套随着居住人口的涌入而得以完善，该区域土地楼面价格平均在2000-2500元/平米左右。西青区土地平均楼价格居首，高达5198元/平米。
滨海新区以开发区推出的地块楼面价格最高，达4937元/平米；塘沽区和轻纺经济区紧随其后，平均楼面价格在2000-2500元/平米之间。北塘区仅成交1宗加油站地块，楼面均价被推高至13723元/平米。
用地的饱和，近郊、塘沽和远郊的武清、宝坻和静海县自12年就一直保持较大比例的新增土地供应规模。尤其是武清区，伴随着京津城际高铁站的投入使用，区域价值不断提升。
图：2012年-2013年6月天津居住类用地新增规划建筑面积行政区域分布
数据来源：天津土地交易中心、KINVO
二、商品房开发投资及新开工面积分析
2013年1-5月商品房累计开发投资额569亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额375亿元，同比上涨26%。
图：天津历年商品房/商品住宅开发投资额
数据来源：中国房地产指数系统、KINVO
13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业
50%和71%。至4月，累计新开量总额同比增幅有所收窄，至5月均降至2%。
图：2012年-2013年6月天津商品房/商品住宅新开工面积（累计值）
数据来源：中国房地产指数系统、KINVO
三、商品房批准预售面积分析
2013年1-6月商品房供应规模低于12年同期水平，商品房/商品住宅供应分别达678万平米和530万平米，同比去年同期分别降幅18%和9%。商品住宅供应
量占商品房供应量比重为78%，较比去年同期上涨了7个百分点。
图：天津历年商品房/商品住宅累计批准预售面积统计
数据来源：富思博得、KINVO
从2013年1-6月天津商品房/商品住宅的批售面积累计数值来看：
6月供
12年
供
月供
在267万平方米，较比12年同期数据明显增加。2013年1-5月天津商品住宅
当期开工面积和批准预售面积之间的差值保持在189万平方米，呈现微幅下降
的趋势，较比12年同期数据微幅增加。
数据来源：中国房地产指数系统、富思博得、KINVO
?
图：2013年1-6月市场新增供应物业类型分类统计
数据来源：富思博得、KINVO
从历年数据来看，2010年天津市保障性住房（包括：经济适用房和限价商品
房）供应量达到历史峰值，此后保障性住房的供应量逐渐递减，至13年上半年，该类住房的供应量显着缩减，仅为26.9万平米。其中：经济适用房6.9万平米，限价商品房20万平米。
图：2009年-2013年6月保障性住房批准预售面积统计
数据来源：富思博得、KINVO
图：2013年1-6月保障性住房批准预售面积统计
数据来源：富思博得、KINVO
2013年1-6月商品房批准预售面积的区域分布排序：(1)第一梯队，武清
的市区外围客群。
(2)同比12年同期批售量，北辰区、红桥区及开发区涨幅显着。北辰区
的旷世新城、柴楼新庄园、欧铂城、珑着、景瑞阳光尚城，红桥区的华城领秀、惠灵顿国际社区、童年河、瞰海品筑及泰达城河与海，开发区的天保喜蜜湾、万科双子座、招商贝肯山、融科瀚棠等项目的规模性放量，带动了各自区域的活跃度。
备注：①以上商品房批准预售面积中不包含经济适用房和限价商品房的
批准预售面积。②批准预售面积数据截止到2013年6月30日。
四、商品房销售规模分析
2013年1-6月，天津商品房市场承启了12年下半年的旺销之势，商品房/商品住宅累计成交面积达681万平米和578万平米，同比涨幅均超过5成。
图：2009年-2013年6月天津商品房/商品住宅成交面积统计
数据来源：富思博得、KINVO
11年3月“限购令”全面实施，经过长期震荡调整，12年初市场浅显复
楼市
成交量
4-6月，商品房累计成交量的涨幅呈现逐月递减的态势
(1)市场在3月出现短暂的恐慌性购房，当月成交高峰提前透支了市场需
求，而刚性需求做为天津市场的主流客群，本身就具有缓慢、持续释放的特点，
加之后期市场推盘相对平稳，市场处于企稳调整的状态；
(2)3月末出台的天津细则中，明确二手房交易个税提升至20%计征，但
对“过5年且唯一住房”免征，但新政实施的起始点并未表明，而从此后的实
际执行层面上看，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空。虽然“国五条”出台造成的房地产利空逐步被消化，但宏观调控层面造成的预期不明加剧了市场供需双方的僵持和博弈的态势，这也导致了市场表现在3月高峰后，出现微幅回调。
图：2009年-2013年6月天津商品房/商品住宅的累计成交面积及增速
数据来源：富思博得、KINVO
受“国五条”政策影响，3月存量房交易量出现井喷式上涨，月度成交量达
倍之
12
难
187
至
图：2013年1-6月天津存量房（二手房）累计成交面积及增速
数据来源：天津市房管局、KINVO
2013年1-6月天津限价商品房/经济适用房销售量分别达26.9万平米和52.5万平米，同比分别涨幅58%和49%。
2012年限价商品房/经济适用房销售量均处于历史低谷，年销售量仅为
34.9万平米和73.4万平米，13年上半年保障性住房供应量相对较低，市场需
求更多的是消化存量。
13年上半年，限价商品房的销售量集中在近郊、塘沽区和空港等区域。
西青区的华城景苑、渤海天易园，北辰区的荣雅园、华城浩苑、美震瑞景时代、朝阳北部湾，津南区的天房彩郡、浯水道限价房，塘沽区的滨海欣嘉园、福升园，空港物流加工区的万科新里程、天保滨湖城等项目均有不俗的销售成绩。
经济适用房的销售量则集中居住氛围较浓，生活配套相对完善的市内六区和近郊区域。河东区的东瑞家园，南开区的大园新居，红桥区的河怡花园，河北区的汇旺嘉园，西青区的和瑞园，东丽区的香兰嘉园等项目均有上万平米
区和空港经济区市场占比分别下降了2个百分点。
五、商品房市场供需关系分析
商品房市场供销售关系自12年6月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。
一方面，12年房地产投资额的涨幅趋势却出现明显疲态，商品房新开工量全年新开量出现负增长，又集中于上半年；另一方面，2012年下半年，在
宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后量价企稳回涨，成交量于年底攀
至高峰，因此导致了12年的供求矛盾在本年度逐渐凸显。
2013年1-6月累计预售商品房达678万平米，累计销售商品房681万平方米，累计售供比1.0，市场供应处于相对均衡的状态。
图：2011-2013年6月天津商品房月度供应量与销售量的关系
数据来源：富思博得、KINVO
商品住宅与商品住宅的总体趋势比较一致，2013年1-6月累计预售商品房达530万平米，累计销售商品房578万平方米，累计售供比0.92，较比总体市场供应相对紧张。
，供售
表：截止至2013年6月31日天津各类物业存量一览表
数据来源：富思博得、KINVO
截至2013年6月31日，居住类物业存量近19.97万套，2157万平方米。2013年上半年居住类物业累计成交594万平米，月度平均销售量为99.05万平米，按此去化速度进行评估，目前的存量大致相当于近22个月的市场消化量。
图：截止至2013年6月31日天津居住类物业存量区域分布
数据来源：富思博得、KINVO
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
天津介绍
目录 一、天津简介 二、天津2014房地产销售数据 三、天津重点开发企业
一、天津简介 天津简介主要从行政区域、人口规模、经济概况方面进行介绍。 1、行政区域： 天津有12个市辖区，1个副省级区，3个市辖县，共有乡镇级区划数为240个。市辖区分为中心城区、环城区和远郊区。 《天津市空间发展战略》提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”城市规划理念。其中，“双城”是指天津市中心城区和滨海新区核心区；“双港”是指天津港和天津南港；“南北”指市域中北部及南部；“北端”是指蓟县北部山地丘陵地带。 中心城区是天津的发祥地，也是文化教育政治经济商业中心。按照服务业功能，中心城区按照“金融和平”、“商务河西”、“科技南开”、“金贸河东”、“创意河北”、“商贸红桥”的功能定位。 滨海新区是天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，是北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和物流中心、宜居生态型新城区。由原塘沽区、汉沽区、大港区以及天津经济技术开发区等区域整合而成
2、人口规模 天津市共有54个少数民族，少数民族总人口为33.14万人。 截至2014年末，全市常住人口达到1516.81万人，比上年末增加44.60万人。其中，外来常住人口476.18万人，比上年末增加35.27万人，占全市常住人口增量的79.1%
3、经济概况 2014年全市生产总值15722.47亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。分三次产业看，第一产业增加值201.53亿元，增长2.8%；第二产业增加值7765.91亿元，增长9.9%，其中工业增加值7083.39亿元，增长10.0%；第三产业增加值7755.03亿元，增长10.2%，占全市生产总值的比重达到 49.3%，比上年提高1.2个百分点。三次产业结构为1.3 : 49.4 : 49.3。 二、天津2014房地产销售数据 销售数据主要包括2014年楼盘上市量、成交量、成交价格、土地市场情况 等方面。
天津市房地产投资调研 二十一世纪中国经济 将从那个地点起航…… 今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的都市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个都市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的都市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大都市。 在建国以后半个多世纪的时刻里，尤其是改革开放以后，不管是都市形象、都市地位，依旧都市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的都市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和
题材的都市。我们认为，假如讲过去几十年天津的进展的确是慢了半拍的话，那么在经营都市的今天，天津却完全有可能凭借自身的专门多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。 为了建成21世纪现代化港口都市和我国北方重要的经济中心，占据新的进展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中查找自己的进展定位，积极参与新一轮国际都市进展的竞争。 1998之后，北京都市空间的进展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速进展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速进展，京沈高速公路的拉动，目前北京都市空间的进展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。 北京都市空间进展的主轴方向同天津都市空间进展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间进展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了特不重要的基础。
伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的立即崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动制造出新的进展空间和更多的进展机遇。天津腾飞，就在今朝! 在珠江三角洲、长江三角洲经济进展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从那个地点起航……
《天津市房地产市场发展现状分析》 改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。 【关键词】 房地产；天津市；发展现状 近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。 1现今房地产市场发展现状 1.1房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就xx年天津市单月的土地成交量
来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。 1.2商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，xx年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了3 2.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。 1.3房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。xx年7月份天津市商品住宅市场供求比为1：0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1：0.44，市场表现为
2014津新房成交量跌两成价涨3.21%刚改入市 ——2014年天津楼市白皮书成交篇 一、2014年迎调整年津改善型购房者入市 2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。 2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。 从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。 从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。 二、2014年天津楼市成交之变 ■改善型购房者入市 2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。 ■市内六区成交均价领涨 中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。由于市场供应较少，2014 页脚内容1
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
2010年11月天津房地产市场分析报告 一、行业政策 1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款 11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房 11 月4日，住房城乡建设部网站公开《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房 11月16日，三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发 11月24日，天津市人民政府在下发的《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 二、市场运行数据
（一）土地市场 2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。
新华网天津频道２月２１日电（权超）２００６年天津房地产市场将接着保持健康稳定进展。天津市建委预测，全市商品房需求量将达到１２８０万平方米左右，二手房需求量接近１０００万平方米，分不比２００５年增长２３％和１７％。 ２００６年，天津新婚家庭购房需求２８０万平方米左右；拆迁安置型需求３８０万平方米；随着滨海新区纳入国家进展战略，外地居民购房可能比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比２００５年增长１５％以上。 另据天津市建委统计数字显示，２００５年天津房地产空置率为７％，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然专门明显。２００６年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达１５００万平方米，实现房地产投资４００亿元。新开工住宅１６００万平方米，上半年开工８００万平方米。重点推动６５个５万平方米以上住宅项目开工建设。推进华明、双港两个新居住区开工建设，年内开工面积达到３５０万平方米以上。接着完善住房保障体系，妥善做好中低收入群众的住房安置工作。２００６年，天津市打算建设经济适用房２６０万平方米，年内竣工１４０万平方米。
天津市建委房地产处负责人表示，近年来天津经济增长在不断加快中位居全国前列，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。目前天津人均生产总值达到４３００美元，都市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，群众收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在逐步释放。 随着拆迁规模的稳定，市场需求正在由安置型需求向改善型需求过渡。目前天津市人均住房建筑面积是２５．８平方米，与建设小康社会的住房指标还有一定的距离，进一步提高群众住房条件的空间还专门大。随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积存的部分购房需求将在今年释放。 另一方面，天津通过加快经济适用房建设，构建了以经济适用房、实物还迁房、经济租赁房和廉租房为主体的保障住房供应体系，严格操纵安置对象，实行封闭运作，既缓解了低收入群体的住房困难，又幸免了对房地产市场的冲击，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用得到加强。 天津良好的市场环境对外埠投资商形成了强大吸引力，外埠资金介入天津房地产开发更加积极、更加理性。北京首创集团、北京中远房地产、上海复地房地产、上海上投房地产、深圳金地集
2017
滨海房地产住宅市场年报
丨凯成地产丨研究发展部丨
目录 CONTENTS
1
经济政策概述
2
土地市场分析
3
住宅二级市场
4
住宅三级市场
第一部分
经济政策概述
房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足） 十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策， 明年房地产市场仍然紧缩
1
经济—GDP增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好
2012-2017年天津市与滨海新区GDP增长幅度对比分析
30000 25000 20.10% 17.50% 8020 12.50% 10.00% 12894 14442 15727 8760 15.50% 9270 12.80% 9.30% 16538
统计口径调整， 滨海2016年GDP 为6654亿元
25.00%
统计口径调整， 滨海2017年 GDP预计7000 亿元
10002
20.00% 15.00%
20000
15000 10000 5000 0 13.80% 7205
10.80% 9.20% 17786 10.00% 18595 3.60% 5.00% 0.00%
2012年
2013年 天津GDP(亿元)
2014年 滨海新区GDP（亿元）
2015年 天津GDP增速
2016年 滨海新区GDP增速
2017年
? 2017年天津市GDP经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产 能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。 ? 随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
天津市房地产业发展前景的预测研究 摘要：本文以天津市为例，对天津市市内六区以及整个天津市2009-2012年房地产价格进行了统计分析，并从天津市发展规划、政策调控延续、房地产市场供求关系等角度对天津市房地产市场现状及预期进行分析；通过建立房地产价格预警指标体系并对指标进行选择，确定指标权重和各预警段及预警级别，从单指标预警及综合指标预警两方面来构建预警体系来预警天津市房地产价格波动，由此对政府政策及个人投资、居民购买住宅等给予一些理性的建议。 abstract： in this paper， the case study of tianjin， it conducts a statistical analysis of the 2009-2012 real estate prices of six districts of tianjin and the whole tianjin and analyzes the current situation and expectations of the real estate market of tianjin from tianjin development plan，continuation of policy control， real estate market supply and demand. finally， it establishes the system of real estate prices early warning indicators. and indicators are selected to determine the index weight and to determine the warning paragraph warning level， to build an early warning system from a single indicator and composite indicator to warn tianjin real estate price fluctuations. thus this paper gives some rational advice on government policies and personal
东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告 第一部分、天津供应市场研究 (3) 一、供应调研背景及中原研究思路 (3) 1、调研背景 (3) 2、调研目的 (3) 3、调研对象 (3) 二、天津市土地市场供应分析 (4) 1、土地市场现状 (4) 2、2002年度土地供应分析 (6) 三、天津市房地产总体供应情况 (9) 1、天津市房地产供应总量 (9) 2、天津市房地产市场价格状况 (11) 3、天津市房地产市场销售量 (13) 四、天津市房产市场分析 (15) 1、商品房市场概述 (15)
2、市场情况分类评价 (17) 五、中高档住宅市场供应 (19) 1、总供应量情况 (19) 2、销售状况 (19) 3、产品特点 (20) 第二部分、供应市场专项调研分析 (21) 一、调研讲明 (21) 1.市场范围 (21) 2、样本的选择 (21) 3、调研目的和分析方法 (23) 二、高档公寓项目分析 (23) 1、高档公寓项目综合品质评价 (25) 2、高档公寓项目供应量分析 (26) 3、高档公寓项目产品分析 (28) 4、高档公寓项目价格与销售情况 (44) 5、项目形象与宣传推广 (54) 6、高档公寓项目客群分析 (54)
三、不墅项目分析 (55) 1、不墅项目综合品质评价 (56) 2、不墅项目供应量分析 (58) 3、不墅项目产品分析 (61) 4、不墅项目优势、劣势分析 (78) 5、不墅项目价格与销售 (80) 6、不墅项目形象与宣传推广 (89) 7、不墅项目客群分析 (90) 第三部分、个案项目分析 (91) 一、个案项目的选择 (91) 二、个案项目分析 (91) 1、万科花园新城三期——美树丽舍 (91) 2、半岛蓝湾 (97) 3、蒙地卡罗 (104) 第四部分、结论 (113) 一、总体供应量及供应结构 (113)
天津市房地产投资调研报告 二十一世纪中国经济 将从那个地点起航…… 今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的都市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个都市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的都市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大都市。 在建国以后半个多世纪的时刻里，尤其是改革开放以后，不管是都市形象、都市地位，依旧都市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的都市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和题材的都市。我们认为，假如讲过去几十年天津的进展的确是慢了半拍的话，那么在经营都市的今天，天津却完全有可能凭借自身的专门多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现
代化和充满魅力的天津。 为了建成21世纪现代化港口都市和我国北方重要的经济中心，占据新的进展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中查找自己的进展定位，积极参与新一轮国际都市进展的竞争。 1998之后，北京都市空间的进展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速进展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速进展，京沈高速公路的拉动，目前北京都市空间的进展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。 北京都市空间进展的主轴方向同天津都市空间进展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间进展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了特不重要的基础。
伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的立即崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动制造出新的进展空间和更多的进展机遇。天津腾飞，就在今朝! 在珠江三角洲、长江三角洲经济进展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从那个地点起航……
天津房地产市场研究度 报告新编 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
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目录 第一部分：市场背景 1.1、经济环境 本期导读： 09年第三季度，全国GDP实现10.6%增速，中国经济增长回归理 性； 发电量5月以来增速下降，第二产业发展减缓； 固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力；
09全年社会消费品零售总额预计超14万亿元，宏观经济向好增加消费者消费信心； PPI 自10年1月开始首超CPI ，现通胀压力明显； 天津10年前3季度GDP 增速位列全国第一，达17.9%，奠定了未来中国经济增长第三极地位； 与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，但房地产投资增速6月达到全年峰值后开始走弱； 10年居民居住支出占比波动上涨； 预计11年天津市户籍人口数将破1000万大关，常住人口数将近1290万。 宏观经济运行数据统计分析 2007-10年国内生产总值增长走势0.0% 2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季 09年3季 09年4季 10年 1季 度 10年 2季 度 10年 3季 度 2009-10年全国发电量及增长趋势 -10.00% -5.00%0.00% 5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%09年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月10年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 GDP 增速连续8个季度呈下降走势 09年2季度-10年1季度增速逐步上升 10年4月“国十条”出台后增速下 10年 2、3季度 增速减缓，呈下降趋势 发电量受经济增长加快影响持续上升 10年5月首次出现增速持
天津市房地产发展天津市房地产发展（（集团集团））股份有限公司股份有限公司 2010年履行社会责任报告年履行社会责任报告 一、十年砺金十年砺金 岁月为岁月为证证 和谐天房 责任地产 天津市房地产发展（集团）股份有限公司，属于房地产开发与经营行业，企 业注册资金为11.057亿元，总资产127亿元。前身为天津市建设开发公司，1981 年由天津市政府民用住宅统一建设办公室改建而成。1992年，公司整体改组为 股份制企业。2001年，在上海证券交易所上市，是天津市房地产行业首家上市 公司。至今已发展成为以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集建筑设计、商 品房销售、房屋出租和工程项目管理咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。 天房发展始终坚持“以人为本”的经营理念，实现投资者、客户和员工“三 体满意”,做极具社会责任感的房地产“企业公民”,向社会提供高品质的房地产 相关产品和服务。 天房发展从上世纪70-80年代抗震救灾，到90年代危陋改造，再到21世纪 保障房和商品房开发建设，积极参与滨海新区的投资建设，为提高城市载体功能 做出了应有的贡献。先后建成30多个功能设施配套齐全、环境幽雅的居民小区， 累计建房面积1800余万平方米，相当于天津市区人均住房面积得以提高2平方 米，公司由此被市民百姓誉为“大开发”，无不表达着公司对社会责任的不懈诉 求，用实际行动描画“为政府做劲，为百姓造福”的企业公民形象。 辛勤耕耘辛勤耕耘，，硕果累累 中国住宅创新夺标经济型住房特别贡献楼盘 天津市和全国守合同重信誉企业 国家房地产行业资质一级企业 全国房地产开发综合效益百强企业 全国房地产行业精神文明建设先进单位 信誉等级AAA 企业 天津市优秀企业、危改先进开发企业
天津市房地产市场调查报告二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、天津市简介 二、天津市总体社会经济发展状况 三.、天津市城市规划与城市建设状况 第二部分天津市房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、天津市房地产总体态势分析 三、天津市市场客户整体特征 第三部分天津市市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、天津市市房地产市场板块分析 二、天津市房地产市场典型案例剖析 三、2004年天津市房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、天津市简介 天津市——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。天津市市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 天津市市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、天津市铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。 3、国际合作 天津市市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市；与100多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区内投
天津2019年，天津写字楼市场迎来供应历史高峰，新增供应总量近50万平方米，且全部来自于天津主城区，是去年主城区新增供应的两倍。其中，享受政府租金补贴政策的新项目去化速度较快。整体市场新增需求保持平稳，但受中小企业退租抵消，全市净吸纳量同比下降25%。从行业看，金融是第一大需求引擎，保险、银行以及外资消费金融今年都有大面积扩租需求；TMT行业成为今年第二大主力，不少外地互联网科技公司开始在天津设立分支，教育科技类企业下半年表现活跃，另外受区政府相关租金补贴政策的刺激，新成立的本地科技类公司也较去年明显增多；房地产建筑和专业服务业在 全年亦有表现。尽管整体租赁市场尚属活跃，但主力需求租户普遍对租金较敏感，外加高空置率的压力，天津写字楼市场全年租金同样本比下降2.5%，不少项目的去化也主要得益于租金的下调。 2020年，全市预计有68万平方米左右的新增供应入市，主要集中在滨海新区和主城区的外围。天津第三产业占比提升和各区政府继续加大招商引资力度，有望推动写字楼需求增长。成熟商务区的整体供应压力有望小幅缓解。但项目间表现分化，大部分业主将继续下调租金以刺激需求。优质写字楼市场 写字楼新增供应与净吸纳量表现 49.816.6 2019 2018 2017 2016 2015万平方米新增供给净吸纳量
2019年，天津零售物业市场有和平保利广场和津南新城吾悦广场两个项目入市，新增面积22万平方米。存量市场的改造升级循序渐进，如乐天百货闭店，天津万象城（前银河国际购物中心）和恒隆广场也做出较大规模的品牌和业态调整。从业态需求看，餐饮、户外运动、科技产品类和儿童相关业态尤其活跃。多个运动品牌旗舰店入驻天津，如：天津首家Adidas SWC运动休闲集合店入驻恒隆广场，天津爱琴海引入首家斯凯奇天津旗舰店；新能源汽车表现突出，如恒隆广场引入小鹏、金康、理想等汽车展厅。新入市的项目也引入多个区域首进品牌，填补了区域商业空白。年末空置率达到10.1%，同比下降2.4个百分点。购物中心首层平均租金同样本比同比上涨0.3%，增长主要来自于核心商圈。2020年，预计将有四个项目入市，总体量56万平方米，大部分位于主城区以外。其入市后，预计整体空置率有望稳中有降，租金预计保持平稳。 零售新增供应与净吸纳量表现 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米新增供给净吸纳量
2010年7月天津房地产市场分析报告新盘快报 2010年7月份天津新盘（新货）分析 1、新盘供应分析（开盘、推货项目） 1.1整体供给—新增供应环比上升 项目上市数量及新推货量统计 n 供求分析 2010年7月新增开盘（推案）项目约13个，环比下降7%。 2010年7月全市新盘上市体量为441074平方米，环比上升41.76%，同比下降67.2。 7月份商品住宅成交量开始回升，成交套数为5603，环比6月增加20.16%，同比下降54.33%;成交面积629027.8平方米，环比增长24.68%，同比下滑53.20%。在成交价格方面，新政出台后的5月份出现了回落，由4月份9512元/平米下降到5月份8138元/平米，之后成交均价又持续上涨，7月份成交均价增至9566元/平米，创今年新高。 图：2009年1月至2010年7月天津市商品住宅走势图 n 供应分析 2010年7月天津市场新增供应量约441074平方米，主要分布在环城四区和远郊新区，市中心主要为河东区项目提供了7月的新增商品住宅供应，随着土地供应以及城市可开发，环城四区成为供求热点日益明显。 本月供应主力户型以80-100平方米和60平方米以下户型居多，其余户型供应量均相对较低，本月碧桂园的上市，拉升了别墅产品的供应比例。
本月的新增供应产品出要还是以高层为主，并且本月津南、静海、滨海新区都有多层产品出现。 2、新盘亮相 2.1博轩园 (论坛新闻) ——河西 u 项目介绍 l 项目地址：河西区下瓦房大沽南路与津河交口 l 占地面积:35532.7平方米 l 总建筑面积:101725平方米 l 开盘时间：2010-06-15 l 交房时间：2012-05 l 物业类型：普通住宅,别墅,商铺 l 建筑形态： 2栋33层高层;叠加:5栋 l 均价：9号楼王：24000元/㎡；6号洋房：26000元/㎡ l 总户数:470 l 开发商:天津博智置业发展有限公司 l 物业管理公司:港联物业（广州） l 代理商:世联地产 u 产品分析 项目开盘当天推出户型是小区7、9号楼33层到顶高层，位于小区的中